Rooks, Christian
Stellvertretende Amtsleitung Stadtbauamt, Abteilungsleitung Baurecht, Architekt
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Umbau, Sanierung & Modernisierung
Ein Umbau, eine Sanierung oder Modernisierung bietet die Chance, bestehende Gebäude an moderne Anforderungen anzupassen und ihren Wert langfristig zu sichern.
Ob energetische Verbesserungen, die Modernisierung von Innenräumen oder die Erweiterung des Wohnraums – solche Maßnahmen schaffen nicht nur mehr Komfort und Effizienz, sondern tragen auch zur nachhaltigen Nutzung von Ressourcen bei.
Dies hängt von Umfang und Art der Baumaßnahme ab. Bitte erkundigen Sie sich frühzeitig bei unserer Baurechtsbehörde, was bei einem Umbau, einer Sanierung oder Modernisierung zu beachten ist.
Insbesondere Umbauten, die die Statik, die Nutzung oder das äußere Erscheinungsbild verändern (zum Beispiel Dachausbau), sind in der Regel genehmigungspflichtig.
Bei einem Umbau sind in Baden-Württemberg rechtliche und bautechnische Besonderheiten zu beachten, die seit der Novellierung der Landesbauordnung 2025 gelten.
Insbesondere Umbauten, die bestehende Nutzungen verändern (beispielsweise wird ein Lagerraum umgenutzt zu einem Café), sind in vielen Fällen genehmigungspflichtig.
Seit 2025 sind allerdings Nutzungsänderungen zur Schaffung von Wohnraum in bestehenden Gebäuden deutlich vereinfacht und grundsätzlich verfahrensfrei – eine explizite Genehmigung ist meist nicht erforderlich. Dennoch müssen alle bauordnungsrechtlichen Anforderungen eingehalten werden (etwa bezüglich Brandschutz, Raumhöhe und Belichtung).
Darüber hinaus gelten für Umbauten:
- Alle baulichen Änderungen müssen den aktuellen Brandschutz-, Belichtungs-, Lüftungs- und Schallschutzanforderungen entsprechen.
- Für Dachausbauten oder Aufstockungen sind Erleichterungen gewährt, beispielsweise bezüglich der Anforderungen für den zweiten Rettungsweg oder Treppenräume.
- Maßnahmen zur energetischen Sanierung unterliegen dem Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWärmeG), sofern keine Ausnahmen greifen.
- Seit 2023 müssen Anträge und Unterlagen digital über das „Virtuelle Bauamt BW“ eingereicht werden – Papieranträge sind nicht mehr zulässig.
- Für verfahrensfreie Umbauten muss geprüft werden, ob weitere Vorschriften (zum Beispiel Denkmalschutz, Milieuschutz, Nachbarschaftsrecht) greifen.
- Eine professionelle Beratung durch einen Architekten oder Bauingenieur wird empfohlen.
Neben der verfahrensfreien Nutzungsänderungen zur Schaffung von Wohnraum sieht die neue Landesbauordnung auch kein Verfahren etwa bei Wand- und Dachöffnungen, Garagen bis 50 Quadratmeter Grundfläche und Terrassen bis 30 Quadratmeter Grundfläche vor.
Eine Sanierung umfasst die Reparatur von Schäden und Baumängeln, etwa bei Schimmel, Asbest oder feuchten Kellern, und erfordert meist fachkundige Begleitung.
Wohingegen eine Modernisierung auf eine funktionale Aufwertung abzielt, wie zum Beispiel verbesserte Energieeffizienz, Barrierefreiheit oder gesetzlich vorgeschriebenen Brandschutz.
Bei der Sanierung oder Modernisierung eines Gebäudes müssen die energiegesetzlichen Vorgaben (insbesondere das Gebäudeenergiegesetz bei Eigentümerwechsel und das Erneuerbare-Wärme-Gesetz bei Heizungsmodernisierung), mögliche Genehmigungspflichten (bei Änderungen der Statik, Nutzung oder des äußeren Erscheinungsbildes) und die spezifischen Denkmalschutzauflagen beachtet werden.
Es ist empfehlenswert, frühzeitig eine Zustandserfassung vorzunehmen, einen Energieberater hinzuzuziehen und sich bei der zuständigen Baurechtsbehörde zu erkundigen.
Um Wohnungen eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen aufzuteilen, benötigen Sie unter anderem eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und einen Aufteilungsplan.
Diese sind wichtig für Ihre Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück aufgeteilt und an den einzelnen Wohnungen Wohnungseigentum begründet wird.
Mit der Anlegung der sogenannten "Wohnungsgrundbücher" durch das Grundbuchamt wird die Teilung wirksam.
